مستاجران چشم‌انتظار حمایت دولت
کد خبر: 959005
لینک کوتاه: https://www.Javann.ir/0041Tp
تعداد نظرات: ۱ نظر
تاریخ انتشار: ۲۹ خرداد ۱۳۹۸ - ۱۰:۲۹
آیا دست دولت برای تنظیم بازار اجاره بسته است؟
حمایت هوشمند از عرضه مسکن، راه اندازی و استفاده از سامانه املاک و اسکان، اجرای مالیات‌های تنظیمی و راه اندازی اپراتور‌های بزرگ اجاره داری از ابزار‌های دولت‌ها برای تنظیم بازار اجاره است.
سرویس اقتصادی جوان آنلاین: این روز‌ها یکی از مسائلی که تعداد قابل توجهی از خانواده‌ها با آن درگیرند، بحث افزایش شدید قیمت‌ها در بازار اجاره است. مستاجرینی که از مدت‌ها پیش، قید خرید خانه را زده و به ناچار اجاره نشینی را انتخاب کرده بودند، تابستان امسال و در فصل جابجایی واحد‌های مسکونی، برای تامین یک واحد مسکونی مناسب با مشکلات بسیاری مواجه شده‌اند. تا جایی که تعداد قابل توجهی از خانواده‌ها که امکان تامین هزینه اجاره بها در منطقه فعلی خود را ندارند، تصمیم به تغییر منطقه زندگی خود گرفته و حتی مشاهدات میدانی نشان از افزایش مهاجرت از شهر‌های بزرگ و حاشیه نشینی دارد.

 وزیر راه و شهرسازی: مشخص نیست دخالت دولت در بازار اجاره اثر مثبت داشته باشد

معمولا در زمان افزایش نرخ اجاره بها یکی از مسائل مورد بحث، نقش دولت‌ها و ابزار‌های آن‌ها در تنظیم بازار اجاره است.

در همین راستا دوشنبه ۲۷ خردادماه محمد اسلامی وزیر راه و شهرسازی با بیان اینکه تاکنون دولت در بحث اجاره مداخله‌ای نداشته است، گفت: مشخص نیست دولت اگر هم بخواهد مداخله‌ای در این زمینه انجام بدهد که چقدر بتواند اثر مثبت بگذارد.

اسلامی اظهار داشت: برای ما مهمترین اقدام این است که عرضه مسکن برای قشر متوسط و پایین را تشدید کرده، حرکتش را تقویت و در این زمینه با سرعت اقدام کنیم و امیدواریم با جریان تولید مسکن که آغاز شده و ما به صورت گسترده آن را در سطح کشور گسترش می‌دهیم، عرضه شتاب بگیرد و مردم به جای اینکه مستاجر شوند بتوانند صاحب خانه شوند.

در این گزارش به این مسئله پرداخته شده است که آیا دولت‌ها ابزاری برای کنترل این بازار دارند یا خیر؟ آیا تعیین قیمت یا سقف افزایش اجاره بها و چنین راهکار‌هایی از نظر کارشناسی و اجرایی قابل پذیرش هست یا خیر؟

۱- ابزار‌های دولت برای حمایت هوشمندانه از تولید و عرضه مسکن و صاحب خانه شدن مستاجران

در سال‌های اخیر میزان تولید مسکن در کشور با نیاز موجود فاصله بسیاری دارد. از سال ۹۲ به بعد صنعت تولید ساختمان با رکود بسیار سنگینی مواجه بوده تا حدی که مطابق آمار تعداد پروانه‌های ساختمانی صادر شده توسط شهرداری‌ها ۵۰ درصد نسبت به چهار سال قبل از آن افت داشته است؛ بنابراین علاوه بر از دست دادن اشتغال قابل توجه ناشی از تولید مسکن که در پهنه کشور گسترده است، عرضه و تقاضای مسکن را نیز تحت تاثیر قرار داده است. در حالی که برای تامین نیاز انباشته مسکن از گذشته و پاسخ برای تقاضا‌های ناشی از ازدواج و همچنین بهسازی و نوسازی بافت فرسوده شهری و روستایی، نیاز به تولید ۲ میلیون واحد مسکونی مسکن در سال است، در این سال‌ها سیاست‌های اتخاذی منجر به تولید کمتر از ۳۵۰ هزار واحد مسکونی در سال شده است.

در این شرایط، کمبود تولید و عرضه مسکن بر بازار اجاره به صورت مستقیم تاثیرگذار بوده است. همچنین این عدم توازن موجب افزایش قیمت‌ها در بازار مسکن شده که تبعات آن در بازار اجاره نیز قابل مشاهده است. از طرفی بسیاری از خانواده‌ها دیگر توان خرید مسکن به صورت ملکی را نداشته و به ناچار وارد بازار اجاره می‌شوند که خود باعث افزایش تقاضا در بازار اجاره و در نتیجه افزایش قیمت‌ها می‌شود.

در این شرایط است که دولت‌ها می‌توانند با ابزار‌های کنترلی خود ورود کرده و با حمایت هوشمند از تولید و عرضه واحد‌های مسکونی هم شرایط عرضه و تقاضا را به تعادل برسانند و هم با ابزار‌های خود مستاجرین را صاحب مسکن ملکی نمایند. بدین منظور لازم است حمایت از تولید مسکن به دست مصرف کننده نهایی به جای واسطه‌ها برسد. اگر این اتفاق نیفتد افزایش عرضه با قیمت بازار امکان خرید برای مستاجرین را فراهم نمی‌کند، زیرا توان خرید این واحد‌ها برای آن‌ها وجود ندارد.

افزایش عرضه بدون سیاست گذاری صحیح منجر به صاحب خانه شدن مستاجرین نمی‌شود. بدین منظور به جای اعطای زمین به انبوه ساز برای تولید مسکن به روش مشارکتی و عرضه واحد‌ها به قیمت روز به مردم، که در طرح اقدام ملی وزارت راه و شهرسازی در حال اجراست، با سیاست گذاری صحیح در مورد زمین، می‌توان مستاجرین را به راحتی صاحب‌خانه کرد. یکی از این سیاست ها، دریافت هزینه زمین به شکل اقساط بعد از تحویل دادن واحد‌های مسکونی به خانواده هاست که با این مستاجرین بسیاری میتوانند صاحب مسکن شده و بعد از چند سال پرداخت اقساط هزینه زمین، مالک شوند. این الگو در طرح «مسکن ویژه تهرانسر» تجربه شده است.

۲- راه اندازی سامانه املاک و اسکان کشور به عنوان زیرساخت اجرای سیاست‌های تنظیمی اجاره مسکن

یکی از سیاست‌های قابل اجرا، تشویق مالکانی است که الگوی پیشنهادی دولت‌ها در قرارداد‌های اجاره خود را اجرا می‌کنند و همچنین در نظر گرفتن سیاست‌های تنبیهی برای متخلفین است. برای مثال تشویق به تنظیم قرارداد‌های بلندمدت می‌تواند یکی از این الگو‌های پیشنهادی باشد. در این الگو، برای مالکانی که واحد‌های خود را بیش از یک سال اجاره می‌دهند و سالانه به میزان پیشنهادی دولت نرخ اجاره بها را افزایش دهند، مشوق‌هایی در نظر گرفته می‌شود. مثلا اگر تولید کننده‌ای اقدام به رعایت این الگو کند، می‌تواند از معافیت مالیاتی در اولین نقل و انتقال خود بهره‌مند شود. مالکین هم در صورت اجرا از معافیت مالیات بر اجاره برخوردار می‌شوند.

اما ماجرا این جاست برای اجرای چنین راهکار‌هایی نیاز به زیرساختی است که اطلاعات مالکین و مستاجرین و قرارداد‌ها در آن ثبت کرده و قابل استناد باشد. در صورت نبود این زیرساختار، افزایش تعداد قرارداد‌های صوری برای سواستفاده از معافیت‌های مالیاتی و یا فرار از جریمه‌های در نظر گرفته شده ناگزیر خواهد بود.

لازم به ذکر است این زیرساخت در در قوانین کشور ما با عنوان سامانه ملی املاک و اسکان کشور پیش بینی شده است. قرار بوده این سامانه تا بهمن سال ۹۴ تکمیل و راه اندازی شود که هنوز این اتفاق نیفتاده است.

۳- جلوگیری از احتکار واحد‌های مسکونی با اجرای مالیات بر خانه‌های خالی با نرخ موثر

یکی از ابزار‌های دولت‌ها اخذ مالیات بر خانه‌های خالی دوم و بیشتر افراد است. اجرای این مالیات با نرخ‌های موثر و سنگین باعث می‌شود افراد سرمایه‌های خود را در این بازار معطل نگه ندارند و به سمت بازار‌های مولد هدایت شوند و همچنین واحد‌های خود را خالی نگه ندارند و به بازار عرضه نمایند.

در کشور ما در سال‌های اخیر عدم اجرای این مالیات زمینه ساز افزایش چشمگیر تعداد خانه‌های خالی شده است. بررسی سرشماری نفوس و مسکن در سال ۱۳۹۵ توسط مرکز آمار نشان می‌دهد تعداد واحد‌های مسکونی خالی کشور ۲.۵۸ میلیون است. این در حالی است که تعداد این واحد‌ها در سرشماری نفوس و مسکن سال ۱۳۹۰، ۱.۶ میلیون بوده است.

یعنی تعداد خانه‌های خالی کشور تنها در یک بازه زمانی ۵ ساله نزدیک ۶۰ درصد افزایش یافته است. در تهران حدود ۵۰۰ هزار خانه خالی وجود دارد که عرضه این واحد‌ها تأثیر بسیاری در کاهش قیمت مسکن و کنترل بازار اجاره می‌توانست داشته باشد.

۴- دخالت در قیمت‌گذاری‌ها با ایجاد اپراتور‌های اجاره داری

یکی از برنامه‌های پیشنهادی برای تنظیم بازار اجاره، تعیین ارزش منطقه‌ای برای اجاره واحد‌های مسکونی و در نظر گرفتن معافیت و یا جریمه‌های مالیاتی در قرارداد‌های اجاره است. اما این پیشنهاد غیر اجرایی است. ماجرا از این قرار است که با توجه به ناهمگن بودن مسکن و اینکه در قیمت گذاری آن پارامتر‌های بسیاری موثر است، نمی‌توان برای واحد‌های مسکونی حتی در یک منطقه هم به راحتی ارزش گذاری کرد.

اما برای تنظیم قیمت‌ها در بازار اجاره، دولت‌ها می‌توانند با حمایت از تشکیل اپراتور‌های تخصصی در حوزه اجاره داری و قاعده گذاری لازم این امر را ممکن سازند. این اپراتور‌ها حلقه واسط ارتباطی و نه معاملاتی میان موجر و مستأجر هستند که با اخذ کارمزد مشخص بدون برقراری ارتباط مستقیم واحد استیجاری را از موجر دریافت و در اختیار مستأجر قرار می‌دهد. اپراتور موظف به اخذ اجاره‌بها از مستأجر و پرداخت آن به موجر خواهد بود.

در این شرایط قیمت‌گذاری در بازار اجاره نیز توسط دولت قابلیت اجرایی دارد و امکان نظارت بر حسن انجام قوانین و مقررات وضع شده از سوی دولت امکان‌پذیر خواهد بود. ضمنا مسئولیت پذیری در قبال قراردادها، تسلط بر قوانین و احکام قضایی از مزیت‌های این اپراتور‌ها به جای ادامه سیستم سنتی استفاده از بنگاه‌ها و مشاورین املاک است.
منبع: فارس
برچسب ها: مستاجران ، مسکن
غیر قابل انتشار: ۰
در انتظار بررسی: ۰
انتشار یافته: ۱
قاسم
|
Iran, Islamic Republic of
|
۱۹:۰۴ - ۱۳۹۸/۰۳/۲۹
0
0
انهم منتظر دولت جناب روحانی!!!!!!؟؟؟؟؟؟
نظر شما
جوان آنلاين از انتشار هر گونه پيام حاوي تهمت، افترا، اظهارات غير مرتبط ، فحش، ناسزا و... معذور است
نام:
ایمیل:
* نظر:
پربازدید ها
مهمترین عناوین
آخرین اخبار